최근 금융시장을 보면 경기불황으로 인해 대출을 중단하는 기업이 늘어나고 있다. 이런 상황에서 자금을 요구하는 사람이 신용도가 낮고 소득도 없을 경우 상업용 모기지 대출의 조건과 한도가 낮아집니다. 심한 경우에는 승인이 되지 않을 수도 있습니다. 실제로 이 문제를 해결할 방법을 찾지 못해 고민하는 분들이 많습니다. 어떻게 해야 하나요? 그냥 포기하는 게 맞나요? 아니요. 신용도가 다소 좋지 않고 소득도 낮더라도 상업용 모기지 대출 한도의 70~80%까지 허용하는 은행은 극소수입니다. 그러나 은행 입장에서는 위험하고 손실이 크기 때문에 누구에게나 승인이 주어지는 것이 아니고 금융전문가와 합의가 있는 곳에서만 승인이 가능하다.
감정금액이 중요하다
비거주 부동산은 임대 이자 상환 비율을 충족해야 합니다. 이를 RTI라고 하며, 임차인으로부터 받는 임대료는 대출 승인 후 매월 지불하는 이자의 1.5배가 되어야 조건을 충족할 수 있습니다. 직접 운영한다면 RTI를 만날 필요가 없습니다. 신용, 소득, 매출 현황 등을 평가해 승인 가능한 금액을 확정하면 됩니다. 반면 임대 계약에 따라 운영하는 경우 RTI는 선택이 아니라 필수입니다. 원하는 만큼의 돈을 받는 것이 가장 좋지만 그러기 위해서는 좋은 평가를 받아야 한다. 낮은 등급을 받으면 은행에서 승인하는 LTV도 낮아집니다.
원하는 금액의 상업용 주택담보대출을 받기 위해서는 좋은 감정을 받아야 하며, 평가요소에는 부동산의 위치, 주변 상권의 활성화 정도, 통행인구, 매매, 구조 등이 포함됩니다. 벽 사용 여부 등의 변경. 특히 여기서 중요한 것은 구조가 변경되었는지 여부이다. 예를 들어 약국, 대형슈퍼, 당구장, PC방, 편의점 등 넓은 공간을 사용하기 위해 분리되어 있던 개별실의 벽을 허물고 열어 하나의 공간을 만들었다. 이 경우 은행에서는 벽을 허물어 이용하시는 것을 환영하지 않습니다. 당연히 감정가는 하락하게 됩니다. 현재 집주인과 임차인은 이용할 수 있지만 새로 계약하는 사람은 선호하지 않을 수 있기 때문이다. 작은 공간만 필요할 수도 있습니다. 토스트 가게나 스낵바에는 작은 면적만 있으면 됩니다. 이 때문에 오픈월을 사용하는 매장은 승인을 받기 어렵다. 많지는 않지만 가끔 이러한 품목을 취급하는 은행이 있습니다. 여기서 꼭 필요한 안내를 받으시고, 상업용 담보대출 조건을 충족하신 후 진행하시면 우대 승인을 받으실 수 있습니다.
일반적으로 거부되는 유형은 RTI 요구 사항을 충족하지 않기 때문입니다. 물론 맞추기가 쉽지 않습니다. 임차인에게 월세를 많이 청구하게 되면 더 이상 계약을 유지하지 못할 수도 있습니다. 공실보다는 임대료를 낮추더라도 임대차 계약을 맞추는 것이 우선일 것이다. 하지만 임대료는 지불한 이자 금액의 1.5배를 더 내야 한다고 하니, 맞추기 어려운 게 당연하다. 이를 충족할 수 없는 경우 상업용 모기지 대출 한도 및 조건은 원하는 대로 적용되지 않습니다. 상업시설의 경우에는 크게 매각이나 잔금을 목적으로 시설을 직접 운영하는 자와 임대사업으로 운영하는 자로 구분됩니다. 귀하가 운영하는 임대사업이나 상업공간에는 제한이 있으나, 자금의 목적을 입증하기 어려운 경우에는 승인이 어려울 수 있습니다. 이런 어려운 증명을 최소화할 수 있어야 합니다. 사람마다 성격과 특성이 다르듯이, 은행도 지점마다 제시하는 조건이 다르고, 내부 사정도 다르며, 승인 범위와 자금 한도도 다릅니다. 그래서 임대사업자라면 기본적으로 임대소득을 1.5배로 정해야 하는데, 일부 지점에서는 개인소득의 1.2배까지 합산하기도 합니다. 그러나 이러한 유리한 지점을 직접적으로 활용할 수는 없습니다. 혜택이기 때문에 원하는 상업용 담보대출 한도를 받기 위해서는 정확한 비교안내를 받아야 합니다.
최근 경제 상황에 따라 달라지는 기준금리와 LTV로 인해 많은 분들이 자금 조달에 어려움을 겪고 계십니다. 올해도 얼마 남지 않았고 당장 자금이 필요한데 사용증명, RTI, DSR에 걸리네요. 신용도가 낮고 소득도 부족한 경우 솔직히 어려운 경우입니다. 그러나 이것이 상업용 모기지 대출이 완전히 불가능하다는 것을 의미하지는 않습니다. 해당 호실이 비어 있거나 월세가 낮아 RTI가 부족한 경우에도 상황에 따라 담보율을 높여 판매, 유통 등 다양한 목적에 필요한 자금을 조달할 수 있다. 특히, 일반 개인사업자뿐만 아니라 이제 막 등록한 신규 사업자도 상업용 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 많은 금융회사가 신규 사업자를 받아들이지 않지만 일부는 여전히 받아들입니다. 그리고 필요하다면 기존 대출을 유지하면서 추가 자금을 받거나 재융자를 받는 등 각 대출자의 자격과 조건을 확인하여 유리한 방향으로 진행할 수 있도록 도와드리니 언제든지 필요한 정보를 남겨주세요.
