#선순위가처분경매물건입찰전략중가처분심화분석,선순위 가처분 경매 물건 입찰전략 – 가처분 심화 분석
[가처분 심화 분석]1. 인수되는 가처분1) 말소기준권리보다 선순위로 가처분등기가 된 부동산은매각을 받아 소유권 이전등기를 결 요하더라도 인수주의가 적용되어가처분이 인수되는 상태로 소유권을 취득한다.따라서, 말소기준권리보다 선순위 처분금지 가처분은인수되는 조건으로 낙찰이 되어도 소멸하지 않기 때문에가처분 채권자가 본안소송으로 승소하게 되면매수인은 경락의 효력을 가지고 가처분권자에게 대항할 수 없게 되어매수인은 소유권을 상실하게 된다.따라서 이 경우 매수 희망자는 입찰에 매우 신중을 가해야 할 것이다.2) 가처분 집행의 효력이 상실되지 않고 오히려 가처분 채권자가채무자에 대한 본인소송에서 승소하면 자신의 명의로 소유권이전등기와 함께 경매 낙찰자 명의의소유권이전등기의 말소를 제기할 수 있다.3) 토지 지상 위에 있는 건물만이 경매목적물로 되어있을 경우에토지 소유자가 그 지상 건물 소유자에 대한건물 철거 및 토지인도 청구권을 보전하기 위하여견물에 대한 처분금지 가처분을 한때에는처분금지 가처분등기가 건물에 관한 말소기준권리 기입등기 이후에이루어졌어도 경락으로 인하여 소멸되지 않는다.토지상의 건물에 가처분등기를 한 후토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물의 철거 소송을 제한하여승소 판결을 받은 경우에는매수인으로서는 낙찰받은 건물이 철거당할 수 가능성이 있으니주의를 요한다.4) 근저당권이 설정되어 있으나 근저당권에 기한 피담보채권액이 없다면 근저당권은 형식상의 근저당권으로서,비록 가처분등기가 근저당권 이후에 기입되어 경매 절차상에서 말소되었더라도 최선순위 근저당권이 효력이 없다면,이때 말소기준권리는 강제경매신청 등기가 되어이 등기보다 먼저 등기된 가처분등기는 회복되어야 하고회복된다는 것은 낙찰자에게 인수된다는 의미로써가처분권자가 전 소유자 및 낙찰자를 상대로 소유권 말소 청구소송을 제기하여승소한다면 낙찰자는 소유권을 상실하게 된다.(대법원 1998. 10.27. 선고 97다 26104,26111 판결)따라서 가처분보다 선순위의 근저당권이 말소기준권리로 작용하여후순위 가처분권이 소멸되는 권리인 것처럼 보이나,이 경우 선순위 근저당권의 피담보채권액이 변제 등의 방법으로 원인 무효가 되었거나 근저당권이사기행위 등의 방법으로 설정이 되어 처음부터 근정 당권의 원인이무효인 경우라면 당해 근저당권의 효력은 없는 것으로 된다.따라서 이 경우 말소기준권리보다 후순위 가처분은 선순위의 인수되는 가처분으로 순위가 변경되는 효과를 가지게 되므로경매 매수인은 가처분권자의 본안소송 결과에 따라서소유권을 상실할 우려가 있다.
2. 소멸되는 가처분판례에 의하면, “부동산에 관하여 처분금지 가처분의 등기가 마쳐진 후에가처분권자가 본안소송에서 승소 판결을 받아 확정되면그 피어 보전 권리의 범위 내에서그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고,이 때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다.(대법원 2003. 02. 28. 선고 2000다 65802 판결)고 판시하고 있다.따라서 말소기준권리보다 후순위로 등기된 가처분은 매각으로 인하여 소멸한다.그러므로 이 경우 경매 절차상에서 당해 가처분은 소멸이 되므로원칙적으로 매수 희망자는 입찰을 받아도 좋을 것이다.
3. 처분금지 가처분의 원인 분석을 위한 실무적 기법1) 입찰 희망자는 가처분의 원인이 사해행이 취소를 원인으로 하는소유권 말소 청구의 소인지,매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기 청구의 소 인지,진정 명의 회복을 원인으로 하는소유권 말소 청구의 소인지를 확인하여야 한다.2) 가처분의 피어 보전 권리를 1차적으로 등기부상으로 확인할 수 있을 것이다.또한 등기부상 가처분의 사건번호를 확인하여2차적으로 대법원 홈페이지상에서”대 국민 서비스→나의 사건 검색란”을 통하여가처분의 원인이 무엇을 다투는 것인지를 확인하여야 할 것이며이러한 실무적인 접근을 통해서도 분석이 어려운 경우에는 법률전문가의 자문을 받아야 할 것이다.출처 : 특수 물권 실전 경매 중에서…… #선순위가처분경매물건입찰전략중가처분심화분석,